不摇摆是种战略力量
撰文：ST 主编：付庆荣
恒隆的2025，越走越坚定了。
开局直面“上海依赖症”，找到了“四条支柱”；中场变阵，取消商场组“端”、“次端”分类标签，以“日新月异的售市场格局和消费者习惯转变”。
尾声，则是场由内而外“自我升维”的调宣言，开启“恒隆V.3”新程，“（希望）每个已开项目都做到好，在已经成功的项目上增加面积，再扩大项目的影响力”。
现在，站在2026的起点，回望恒隆过往这年，成果已然显现。今日，恒隆地产2025财报如约而至，尽管全年总收入同比微降11至99.5亿港元，主要受物业销售收入大幅下滑影响，但核心的物业租赁业务依旧抗。
据财报，期内，恒隆内地商场租赁收入约48.71亿元，同比增长1；平均出租率提升2个百分点至96，其中上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、锡恒隆广场三大“”几近满铺。
“增长令人鼓舞。”恒隆行政总裁卢韦柏在业绩会上表示。个清晰而有力的信号破纸而出：恒隆正在挣脱此前对市场风向的纠结与彷徨，以战略聚焦的定力、运营优化的韧，从“周期跟随者”转向“战略笃定者”。
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2025业绩全景
数据印证战略定力
翻开恒隆地产2025年答卷，总收入的结构变化直观反映了管理层在业务取舍上的决断。
2025年度，恒隆地产总收入99.50亿港元，较去年下跌11，主要因为物业销售收入下降83至2.64亿港元；整体营业溢利上升1至65.27亿港元；股东应占基本纯利上升3至32.02亿港元。
受内地办公楼租赁市场持续疲弱及香港经济复苏较预期慢影响，物业租赁收入及营业溢利同步下跌1，至93.89亿港元及66.63亿港元。
但从收入贡献来看，物业租赁已成为对核心（94）。主动“做减法”的恒隆，已将资源毫不摇摆地集中于能够产生长期、稳定现金流的租赁业务。
这种聚焦，使得公司即使在物业销售断崖式下滑的背景下，仍能保障核心利润（基本纯利）的增长，为战略转型提供了坚实的财务缓冲。恒隆管理层明确表示，“单纯依靠数量扩张的时代已经过去。”
分区域来看，内地市场展现出强大韧。内地商场租赁总收入达48.91亿元，同比增长1，平均出租率提升至96，成为集团业绩的稳定器。其中上海两大标杆项目表现稳健——恒隆广场收入16.61亿元，增长1；港汇恒隆广场收入11.97亿元，增长2，两项目计贡献内地商场收入58。
值得关注的是多个区域项目的突破增长。锡恒隆租赁收入突破5亿元，增幅达10，年末实现出租率；大连恒隆以12的同比增速跑全国项目，租赁收入达3.31亿元；昆明恒隆也录得9的稳健增长，这些成果验证了恒隆在核心城市群的精细化运营能力。
2025年恰逢集团65周年庆典，多个恒隆项目不仅展开丰富多彩的主题活动，同时也通过精细化运营提振消费。上海恒隆引入「Jellycat」和村上隆助力的Ohana Hatake，叠加年度「Home to Luxury」活动，显著提升客流与消费体验；港汇恒隆迎来多旗舰店开业，进步丰富租户组。
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锡恒隆，去年4月开展「Wiggle We Go快乐出发」庆祝活动，吸引庭和年轻客群，9月又在读举办周年庆，带国庆黄金周销售业绩，同时餐饮及时尚生活业态表现强劲，令整体租户销售额上升3。大连恒隆则持续提升租户，并举办多项庆祝活动；昆明恒隆将邻近的尚义街改造为商场的开放式延伸，活化为集文化、休闲和生活于体的热点，成功带动客流，巩固商场西南部顶售及生活时尚地标的地位。
锡恒隆广场实景图
另值提的是，期内，内地三座恒隆广场表现不佳——天津恒隆收入下跌3；武汉恒隆（下跌31）、沈阳市府恒隆（下跌36）的跌幅持续加大。对此，恒隆面表示，商场将继续持续展开租户组优化计划、灵活调整策略转型，以客流及整体购物体验。
以上，不难看出，从上海双核的稳定表现，到多个二线项目的亮眼增长，再到战略调整的有序进，恒隆展现出从规模扩张向质量耕转型的战略成。
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主动谋变背后
恒隆V.3策略的胜利
如果说财报数据是“果”，那么于2025年启动并公布的“恒隆V.3”策略就是根本的“因”，代表这恒隆增长引擎的切换。
恒隆行政总裁卢韦柏明确指出，过去那种“粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束”。每进入个新城市都意味着全新的团队与漫长的培育期。因此，新战略的核心是：不再盲目开拓新城市，而是聚焦于已建立优势的核心城市，通过轻资产或扩建式，放大现有项目的力、可见度与商业辐射范围。
"V.3战略可以大大加快收租的时间和速度，目前落地城市已有很强的商场，未来强上加强，这是对公司很重要的增量。”恒隆地产董事长陈文博在年度业绩会上表示。
“恒隆V.3”策略在2025年迅速落地，万能胶生产厂家形成了套清晰的“组拳”。“V.3总计投入11亿元，有助于提我们的地位。”
1 轻资产租赁，快速扩容
作为恒隆未来重要的增长引擎，杭州恒隆广场商业面积为14.79万，部分将在2026年4月开业，且预租率已达91。值得关注的是，在正式开业前，恒隆已与杭州百大集团签订为期20年的营运租赁同，将售面积从10.59万平米扩展至14.79万平米，增幅达40。这前瞻布局不仅增加了体量，将沿街展示面从90米大幅提升至290米。
杭州恒隆广场果图
在上海南京西路，恒隆除了扩容恒隆广场，还通过长期租约形式获得南京西路1038号项目经营权为南京西路商圈增加9.6万平米商业空间，扩大幅度达44。这"轻资产"扩容不仅巩固了恒隆在上海核心商圈的先地位，以较低的资本投入实现了规模扩张。
在锡，恒隆以长期租约获得原新世界百货经营权，为锡恒隆广场新增38的商业面积。锡恒隆广场经过十二年发展，已集聚过250端，其中半数以上为次进入锡市场，成功吸引了近三成异地客群。2025年12月，恒隆再次通过长期租约获得原新世界百货地块经营权，作为项目三期，新增4.7万平米商业空间。这扩展将使锡恒隆广场总售面积扩大38，形成总建筑面积60万平米的商业集群。
在杭州，租下与自建项目街之隔的杭州百货大楼，租期20年，使杭州恒隆广场售面积扩大40，并获得约290米的“外立面”。在上海，与上海九百集团作，以20年营运租赁模式接手梅龙镇广场，为上海恒隆广场新增约44的体量，构筑南京西路巨型商业共同体。
有机新，活化存量
轻资产扩容之外，恒隆对已有资产进行精细改造，提升价值。
在昆明，改造毗邻的尚义街，虽体量不大，却为昆明恒隆广场带来了约15的客流量增长。在上海，则进恒隆广场扩建项目及港汇恒隆广场优化计划，持续巩固标杆地位。
这种模式的优势在于：资本益、生周期短、协同应强。它避了大规模资本开支，能快速响应市场机会，并通过连接与整，迅速提升整个街区的商业氛围与价值，实现对核心商圈的“占式耕”。
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摇摆终止的内在逻辑
穿越周期的核心能力
恒隆在2025年展现出的“战略定力”，并非源之水。其告别摇摆、坚定转身的背后，正是基于套经过周期淬炼、且持续强化的核心能力组，构成了其穿越当下及未来市场波动的护城河。
核心城市核心商圈的布局，是恒隆不可复制的资产根基。在上海、杭州、锡等关键城市，恒隆旗下项目均占据了核心商圈的稀缺位置，并且经过多年运营和不断迭代，已成为当地商业标杆。
重奢运营能力，是恒隆立于商业江湖的广告。以上海恒隆广场为例，2025年恒隆店庆活动上，Van Cleef & Arpels（梵克雅宝）、Boucheron（宝诗龙）、Pomellato（宝曼兰朵）、Goyard（雅德）、Montblanc（万宝龙）等品，均以具匠心的互动展陈亮相。
另据赢商网统计，港汇恒隆全年引入19店，包括美国Nike Rise全国店、丹麦居Georg Jensen全国店、法国CHANTECAILLE全国店、美国GREGORY全国店等，印证了与顶长期稳固的战略伙伴关系。
此外，重奢运营能力也体现在“恒隆会”等会员体系所构建的度客户洞察与粘中，这种能力是时间与业度的沉淀，难以被快速模仿。据恒隆财报会现场分享，2025年恒隆会新会员增长10，达71的销售额来自恒隆会会员。
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当然，卓越的资产优化与资本运作能力，亦是恒隆核心引擎。这点，在2025年落地的“V.3策略”中体现得尤为充分。
但尽管优势显著，恒隆在化战略转型的道路上，仍需直面三重现实挑战。
先，行业竞争持续白热化。 在上海、杭州、武汉、沈阳等关键市场，恒隆不仅面临华润、九龙仓、新世界等全国商业巨头的正面竞争，亦需应对本土强势商业体的市场份额争夺。如何在端市场形成差异化壁垒，同时在中端域保持活力与吸引力，对其组、运营创新及本地化耕能力提出要求。
其次，新项目培育与存量调改需时间验证。杭州恒隆广场作为未来增长的关键引擎，其开业表现、落位及客群培育需要至少至两个租赁周期能步入成熟轨道。
再者，宏观经济与消费情绪存在不确定，对恒隆的租金收入构成潜在压力依旧存在。
于恒隆而言，不摇摆是种战略力量。当行业回归理与价值，个目标清晰、执行力坚定、资产优质的恒隆，或将下个为务实的穿越周期之范本。
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